Poziția Asociatiei Auditorilor Energetici fata de Hotararea nr. 335/2010 a UNNPR

AAEC nu considera ca UNNPR poate obstructiona aplicarea unei legi care transpune o directiva europeana, pentru ca nu este vorba doar de interesul individual al cetateanului (client in cazul unei tranzactii imobiliare), ci de un interes colectiv derivat din necesitatea protejarii mediului si a resurselor limitate de combustibil fosil. Certificatul de performanta energetica solicitat in cazul tranzactiilor imobiliare este unul din instrumentele impuse de legislatia europeana si nationala tocmai pentru a motiva actiuni in scopul realizarii acestui deziderat colectiv.

Asociatia Auditorilor Energetici pentru Cladiri, asociatie profesionala menita sa promoveze calitatea utilizarii energiei in cladiri, protejand astfel mediul inconjurator si reducand costurile pentru energie ale populatiei, sustine necesitatea informarii corecte a utilizatorilor de cladiri prin eliberarea documentului numit Certificatul de Performanta Energetica (CPE) al Cladirii. 

In acest context, AAEC isi exprima profunda ingrijorare fata de pozitia Uniunii Notarilor Publici din Romania, care a decis prin Hotararea nr. 335/17.12.2010 sa ignore legislatia nationala si, o data cu ea, Directiva Europeana 2002/91/EC pe care aceasta o transpune.

Legea nr. 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor prevede la art.13 alin. (2): „Certificatul este eliberat proprietarului, iar proprietarul îl pune, după caz, la dispoziţie potenţialului cumpărător sau chiriaş.”

Norma metodologică privind performanţa energetică a clădirilor (ORDIN comun MDLP, MEF - MIRA nr.691/1459/288/2007) detaliază la art 12 alin.(2): “Pentru categoriile de clădiri care se vând sau se închiriază, certificatul se elaborează prin grija proprietarului şi se prezintă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv a contractului de închiriere.”

Hotararea nr. 335 art. 2 alin (2) a UNNPR vine in contradictie cu legislatia mentionata prin aceea ca recomanda autentificarea contractului de tranzactionare imobiliara fara solicitarea Certificatului de Performata Energetica a imobilului care constituie obiectul tranzactiei, daca: „Cumparatorul sau chiriasul, dupa caz, consimt sa dobandeasca proprietatea sau folosinta imobilului respectiv, pe riscul lor, asumandu-si orice raspundere cu  privire la efectele prin nedetinerea informatiilor cuprinse in continutul certificatului de performanta energetica a cladirii".

Astfel incat, cei care solicita onorarii importante tocmai pentru asigurarea legalitatii dosarului de tranzactionare, ofera solutii care instiga la comiterea unei ilegalitati, sfidand legile in vigoare. Inseamna ca, daca exista o intelegere intre parti, dupa opinia UNNPR, orice lege poate fi incalcata.

Reamintim ca tot UNNPR a fost cauza amanarii obligativitatii certificatelor de performanta energetica in luna decembrie 2009, conducand la amanarea cu un an, pana la 1 ianuarie 2011, a acestei prevederi europene pe motiv ca nu sunt suficienti auditori. In decursul anului 2010 s-au facut eforturi semnificative pentru dublarea numarului de auditori energetici atestati si a validarii de programe comerciale care sa scurteze durata eliberarii certificatelor energetice. Sfidand toate aceste eforturi, UNNPR recomanda ignorarea prevederilor legale pentru ca, spun unii avocati, nu exista prevazute sanctiuni pentru neaplicarea legii.

Cu alte cuvinte, fara amenintarea aplicarii unei sanctiuni, in conceptia notarilor, legea nu trebuie aplicata. Punctul lor de vedere a fost preluat in mod cu totul superficial de o serie de elemente Mass-media, inducand cetatenilor o mare confuzie intre anunturi de genul „obligativitatea certificatului energetic la vanzari si inchirieri” si „cum poti scapa de obligativitatea emiterii acestui document”.

UNNPR aduce argumente suplimentare nefondate, de tipul: insuficienti auditori, scumpirea locuintelor cu certificat etc. Auditori atestati sunt suficienti, ei putand colabora cu o serie de alti cetateni, dupa modelul birourilor notariale. Cati notari sunt intr-un birou notarial? si cati in tara? Certificatul de performanta energetica vine in sprijinul cumparatorului in primul rand, dar si al vanzatorului daca acesta a facut investitii pentru eficienta energetica. Informatia este folosita la evaluarea financiara a imobilului dupa cum au clientii prioritatile.

Lipsa sanctiunilor intr-o lege care vizeaza interesul colectiv nu poate fi invocata de catre Codul civil in interpretarea textului legii. Tranzactiile incheiate fara CPE la dosar risca nulitatea absoluta!

Se comenteaza in mass-media asupra interesului pe care il au auditorii energetici atestati sa "infloreasca" prin veniturile obtinute: adica 100-300 Euro pentru, sa spunem 10-20 ore afectate unui CPE. Cum se compara aceasta valoare cu costul anual al utilitatilor si mai ales cu costul notarial al unei tranzactii??

Al cui este interesul ocolirii legii? In fapt, al nimanui!
(preluare de pe site-ul roren.ro, autor prof. dr. ing. Emilia-Cerna Mladin)

Unde gresesc notarii in privinta legii 372/2005

Legea nr. 372/2005 nu este o simpla lege interna, ci un act de transpunere a unei directive europene, din analiza careia se desprinde concluzia ca se urmareste protejarea unui interes general, de ordine publica, cu efecte pe termen mediu si lung. Nerespectarea ei trebuie sanctionata obligatoriu cu nulitatea absoluta a tranzactiilor imobiliare efectuate inafara textului legii, adica fara solicitarea obligatorie a certificatului de performanta energetica a imobilului in cauza.

Legea nr. 372/2005 nu cuprinde nicio sanctiune pentru nerespectarea dispozitiilor privind incheierea contractelor de vanzare-cumparare/inchiriere a imobilelor fara eliberarea certificatului de competenta energetica.

Orice nerespectare a unei cerinte legale prevazuta pentru incheierea valabila a unui act juridic atrage, potrivit dreptului nostru civil, sanctiunea nulitatii. Intrucat legea nu prevede sanctiuni si, prin urmare, nu indica expres felul nulitatii, se impune determinarea acestui aspect pe cale de interpretare, calificare ce presupune identificarea interesului ocrotit prin edictarea normelor.

Daca ne referim strict la dreptul intern si la modul de reglementare a contractelor de vanzare-cumparare si inchiriere in legislatia nationala, ajungem la concluzia ca interesul ocrotit prin impunerea obligatiei de prezentare a certificatului de performanta energetica este unul privat, si anume al cumparatorului/chiriasului. Pornind de la aceasta concluzie, ca interesul ocrotit este unul privat (si nu unul general, de ordine publica), observam faptul ca sanctiunea care intervine pentru incheierea actului juridic in lipsa certificatului de competenta energetica este nulitatea relativa.

Regimul juridic al nulitatii relative se exprima in trei reguli:

1. nulitatea relativa poate fi invocata doar de catre persoana al carei interes a fost nesocotit la incheierea actului (spre deosebire de nulitatea absoluta, care poate fi invocata de oricine are interes);
2. actiunea in anulabilitate este prescriptibila, ceea ce inseamna ca nulitatea relativa trebuie invocata in termenul de prescriptie extinctiva (spre deosebire de nulitatea absoluta, care poate fi invocata oricand);
3. nulitatea relativa poate fi confirmata, expres sau tacit (spre deosebire de nulitatea absoluta, care nu poate fi acoperita prin confirmare).

Cele trei reguli mai sus enuntate, in special cele de la lit.a) si c), pot fi transpuse in practica prin inserarea, in cuprinsul contractului, a unei clauze prin care cumparatorul/chiriasul consimte la incheierea actului in lipsa certificatului de competenta energetica. Din punct de vedere juridic, o astfel de clauza echivaleaza cu confirmarea nulitatii relative care ar afecta actul juridic in mod virtual, consecinta fiind aceea ca aceasta cauza de ineficacitate a actului juridic este inlaturata in mod definitiv si nimeni altcineva nu mai poate ataca valabilitatea actului din aceasta perspectiva.

Tot acest rationament prezentat anterior ar cadea, daca legea ar prevedea in mod expres sanctiunea nulitatii absolute. O astfel de sanctiune s-ar impune, intrucat Legea nr. 372/2005 nu este o simpla lege interna, ci un act de transpunere a unei directive europene, din analiza careia se desprinde concluzia ca se urmareste protejarea unui interes general, de ordine publica, cu efecte pe termen mediu si lung, si anume imbunatatirea perfomantei energetice a fondului imobiliar in ansamblul sau, pentru diminuarea costurilor, protejarea mediului inconjurator, prezervarea resurselor naturale, influentarea pietei globale a energiei  etc.

Cu alte cuvinte, Consiliul Uniunii Europene care  a elaborat directiva in cauza (act comunitar obligatoriu pentru statele membre) nu a fost preocupat catusi de putin de protejarea interesului cumparatorului individual, ci de asigurarea unei eficiente energetice sporite la nivel global, ca parte a pachetului de masuri si politici care trebuie aduse la indeplinire pentru indeplinirea obligatiilor asumate prin protocoalele internationale.

Concluzia este urmatoarea: prin adoptarea Legii nr. 372/2005 nu s-a realizat decat transpunerea Directivei 2002/91/EC, nu si implementarea acesteia. Or, pentru indeplinirea obligatiilor asumate prin tratatul de aderare, este necesar ca directivele sa fie nu doar transpuse, ci si implementate, ceea ce presupune ca autoritatile nationale sa adopte tot setul de masuri necesare si adecvate, pentru ca reglementarea in cauza sa se aplice efectiv. In cazul de fata, o astfel de masura este aceea a prevederii sanctiunii nulitatii absolute in cuprinsul legii, pentru a nu mai da posibilitatea notarilor publici sa interpreteze simplist dispozitiile unui act normativ atat de important si sacalifice nulitatea ca fiind una relativa .

In lipsa transpunerii directivei, statul roman poate fi supus procedurii de infringement din partea Comisiei Europene, cu sanctiuni dure, atat pecuniare, cat si de alta natura.

(preluat de pe site-ul roren.ro, autor prof.auditor Cerna Mladin)

NECESITATEA REDUCERII CONSUMULUI ENERGETIC

 

MOTIVAREA NECESITATII

1.- reducerea consumului energetic impus pe plan national si international - in urma aderarii Romaniei la Uniunea Europeana, prin conventia de la Lisabona, exprimata legislativ prin Directiva Europeana 2002/91/CE a carei traducere in limba romana este  Legea 372/2005;

2.- in anul 2010, in cadrul Consiliului Uniunii Europene se hotareste implementarea obligatorie pana in 31 decembrie 2018 a 3 directive europene : EPBD RECAST, RES 2009/28/EC, 2006/32/EC care stabileste cerinta obligatorie de a avea pana in anul 2020 toate constructiile noi Nearly NET ZERO care in traducere libera inseamna cladiri care isi produc, pe cale eco regenerabila, cel putin 50% din energia pe care o consuma;

3.- consecinta directa a acestor directive acceptate, este reducerea cu cel putin 20% a gradului de poluare prin reducerea eliminarii in atmosfera a diverselor noxe si in special a  dioxidului de carbon;

4.- solicitarea producatorilor de energie, respectiv a FMI de a incepe o liberalizare progresiva a pretului la energie, de asa maniera, ca incepand cu 2013, liberalizarea sa fie complet incheiata si subventiile complet eradicate. Practic acest lucru inseamna de fapt, o dublare a valorii costurilor energetice la furnizor; 

5.- dezvoltarea inovatiei si a tehnologiilor fotovoltaice de asa maniera ca in 5-7 ani, celulele fotovoltaice sa fie inglobate in structura exterioara a peretilor, respectiv a invelitorilor;

6.- in ideea realizarii cel putin partial al acelor cladiri Nearly NET ZERO - asta in paralel cu implementarea la scara larga a pompelor de caldura, a panouri solare, a turbine eoliene etc.;

7.- dezvoltarea de investitii a caror structura de rezistenta sa fie astfel realizata ca sa raspunda optim la solicitarile seismice, tot mai mari si mai agresive, si a efectelor secundare a acestora.


STADIUL ACTUAL - PROVOCARILE PREZENTULUI

Raspunsul concret al autoritatilor romane la Directivele Europene acceptate a fost simplu si lapidar. Au dat drumul legii 372/2005 sa functioneze in 2011 in loc de 2007, au acceptat ca notarii sa nu o respecte pe baza Ordinului intern 335/2010 al UNNPR, si ca forurile decizionale si de urmarire - ISJ, CJ, CL, PRIMARII - sa  nu aiba nici o treaba in promovarea, implementarea si aplicarea legii, desi aceasta lege are  prevederi exprese in acest sens.

Normativele si legislatia din domeniul seismic nu se respecta privind realizarea de bordari cu stalpisori de beton a golurilor de usi si feretre, din considerentul incarcarii costurilor materiale, manopera si a aparitiei de punti termice lineare suplimentare care influenteaza negativ gestiunea anvelopei energetice a investitiei.

Datorita dezvoltarii mai rapide a tehnicii de calcul a structurilor de cadre, de multe ori acestea sunt preferate de structuristi, in defavoarea structurilor cu diafragme sau mixte care sunt mult mai avantajoase in privinta preluarii riscului seismic, si a efectelor secundare a acestora.

In ceea ce priveste reabilitarile termice, respectiv realizarea de izolatii la structurile noi - Standardele de Cost ale MDR prevede polistiren de 5 cm grosime, or in aceste conditii nu se pot realiza cerintele OUG 18/2009 privind clasa energetica  ,, B ,, la blocurile de locuinte.

In consecinta in anul de gratie 2013, noi construim structura de rezistaenta in clasa energetica ,, D ,, ( uneori chiar ,, E ,,) pe care apoi, in timpul procesului de finisaj, le reabilitam termic - de cele mai multe ori fara pasaport energetic sau expertiza energetica preliminara - dupa ureche, rezultand investitii noi, in clasa energetica ,, C ,, sau in cel mai bun caz ,, B ,,. Si asta in ciuda faptului ca cei de la MDR au modificat, prin Ordin de Ministru 2513/2010, valorile din anexele 2 si 3 ale C107/2005 - impunand rezistente termice corectate minime si coeficienti GN mai mari ca valoare absoluta - ceea ce este un lucru bun, dar pe care  putina lume le cunoaste si le respecta si mai putina lume le impune, si aproape nimeni nu le verifica.

(preluare dintr-o postare a d-lui ing Văleanu pe site-ul roren.ro)

Link-uri

http://roren.ro/ro/articles/166/impozitul-energetic

http://roren.ro/ro/articles/259/de-ce-ei-pot-si-noi-nu

http://roren.ro/ro/articles/92/document-final-sugestii-privind-modificarea-legii-372-2005