Unde gresesc notarii in privinta legii 372/2005

Legea nr. 372/2005 nu este o simpla lege interna, ci un act de transpunere a unei directive europene, din analiza careia se desprinde concluzia ca se urmareste protejarea unui interes general, de ordine publica, cu efecte pe termen mediu si lung. Nerespectarea ei trebuie sanctionata obligatoriu cu nulitatea absoluta a tranzactiilor imobiliare efectuate inafara textului legii, adica fara solicitarea obligatorie a certificatului de performanta energetica a imobilului in cauza.

Legea nr. 372/2005 nu cuprinde nicio sanctiune pentru nerespectarea dispozitiilor privind incheierea contractelor de vanzare-cumparare/inchiriere a imobilelor fara eliberarea certificatului de competenta energetica.

Orice nerespectare a unei cerinte legale prevazuta pentru incheierea valabila a unui act juridic atrage, potrivit dreptului nostru civil, sanctiunea nulitatii. Intrucat legea nu prevede sanctiuni si, prin urmare, nu indica expres felul nulitatii, se impune determinarea acestui aspect pe cale de interpretare, calificare ce presupune identificarea interesului ocrotit prin edictarea normelor.

Daca ne referim strict la dreptul intern si la modul de reglementare a contractelor de vanzare-cumparare si inchiriere in legislatia nationala, ajungem la concluzia ca interesul ocrotit prin impunerea obligatiei de prezentare a certificatului de performanta energetica este unul privat, si anume al cumparatorului/chiriasului. Pornind de la aceasta concluzie, ca interesul ocrotit este unul privat (si nu unul general, de ordine publica), observam faptul ca sanctiunea care intervine pentru incheierea actului juridic in lipsa certificatului de competenta energetica este nulitatea relativa.

Regimul juridic al nulitatii relative se exprima in trei reguli:

  1. nulitatea relativa poate fi invocata doar de catre persoana al carei interes a fost nesocotit la incheierea actului (spre deosebire de nulitatea absoluta, care poate fi invocata de oricine are interes);
  2. actiunea in anulabilitate este prescriptibila, ceea ce inseamna ca nulitatea relativa trebuie invocata in termenul de prescriptie extinctiva (spre deosebire de nulitatea absoluta, care poate fi invocata oricand);
  3. nulitatea relativa poate fi confirmata, expres sau tacit (spre deosebire de nulitatea absoluta, care nu poate fi acoperita prin confirmare).
Cele trei reguli mai sus enuntate, in special cele de la lit.a) si c), pot fi transpuse in practica prin inserarea, in cuprinsul contractului, a unei clauze prin care cumparatorul/chiriasul consimte la incheierea actului in lipsa certificatului de competenta energetica. Din punct de vedere juridic, o astfel de clauza echivaleaza cu confirmarea nulitatii relative care ar afecta actul juridic in mod virtual, consecinta fiind aceea ca aceasta cauza de ineficacitate a actului juridic este inlaturata in mod definitiv si nimeni altcineva nu mai poate ataca valabilitatea actului din aceasta perspectiva.

Tot acest rationament prezentat anterior ar cadea, daca legea ar prevedea in mod expres sanctiunea nulitatii absolute. O astfel de sanctiune s-ar impune, intrucat Legea nr. 372/2005 nu este o simpla lege interna, ci un act de transpunere a unei directive europene, din analiza careia se desprinde concluzia ca se urmareste protejarea unui interes general, de ordine publica, cu efecte pe termen mediu si lung, si anume imbunatatirea perfomantei energetice a fondului imobiliar in ansamblul sau, pentru diminuarea costurilor, protejarea mediului inconjurator, prezervarea resurselor naturale, influentarea pietei globale a energiei  etc.

Cu alte cuvinte, Consiliul Uniunii Europene care  a elaborat directiva in cauza (act comunitar obligatoriu pentru statele membre) nu a fost preocupat catusi de putin de protejarea interesului cumparatorului individual, ci de asigurarea unei eficiente energetice sporite la nivel global, ca parte a pachetului de masuri si politici care trebuie aduse la indeplinire pentru indeplinirea obligatiilor asumate prin protocoalele internationale.

Concluzia este urmatoarea: prin adoptarea Legii nr. 372/2005 nu s-a realizat decat transpunerea Directivei 2002/91/EC, nu si implementarea acesteia. Or, pentru indeplinirea obligatiilor asumate prin tratatul de aderare, este necesar ca directivele sa fie nu doar transpuse, ci si implementate, ceea ce presupune ca autoritatile nationale sa adopte tot setul de masuri necesare si adecvate, pentru ca reglementarea in cauza sa se aplice efectiv. In cazul de fata, o astfel de masura este aceea a prevederii sanctiunii nulitatii absolute in cuprinsul legii, pentru a nu mai da posibilitatea notarilor publici sa interpreteze simplist dispozitiile unui act normativ atat de important si sacalifice nulitatea ca fiind una relativa .

In lipsa transpunerii directivei, statul roman poate fi supus procedurii de infringement din partea Comisiei Europene, cu sanctiuni dure, atat pecuniare, cat si de alta natura.

(preluat de pe site-ul roren.ro, autor prof.auditor Cerna Mladin)

 


Comments




Leave a Reply

    Octavian Bologa

    Auditor energetic pentru clădiri și instalații
    Coordonator echipa
             C-AUDIT
    zona de acoperire:
    Galati-Brăila-Vrancea-
    Buzău-Vaslui-Tulcea
    Avem reprezentanți în majoritatea orașelor din țară

    Arhivă

    March 2013
    February 2013

    Categorii

    All